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电梯间五花八门的商业广告令人眼花缭乱，西安市每年上亿元的电梯广告位租赁费到哪里去了?对众多小区物业来说，这不仅成了一本说不清楚的“糊涂账”，也显得极为敏感。广大业主究竟该如何维护自己的合法权益?政府能否从更加完善的法律法规层面来明确各方的责任、义务、权利，切实保护各方的利益?正在修订的《西安市物业管理条例》要求物业服务企业须对公共区域收益予以公示，否则将予以处罚。
说法 物业称广告费用于小区维护
西安市每年上亿元的电梯广告位租赁费到哪里去了?小区里每年数万甚至数十万元的公共收益到哪里去了?关于业主们的质疑，鑫龙天然居物业公司相关负责人说，鑫龙天然居入住10年了，各种设备都到了维护维修期，仅一栋楼内电梯配件开支一年就需要2-3万元，还有公共设施的更换、小区道路、绿化维护，房子外墙墙皮脱落的维修等等。
这位负责人说，小区里的这点电梯广告收入全部投入到设施维护中也是杯水车薪。物业不挣钱，有时候还要贴钱。而有业主算了一笔账，鑫龙天然居物业辖区有52部电梯，按一部电梯一年广告收入2000元计算，52部电梯一年的广告费10万余元。“这些钱物业从来没有公示过。”这名业主说。
兰蒂斯城小区物业工作人员说，由于整个小区目前都还没有办理房产证，业主们都还没有交纳大修基金，包括电梯间和大门口车辆出入栏杆上的广告费用收入、停车费(12个小时收费5元)收入，都用来维修了小区大门以及其它公共设施部分。也就是说，属于广大业主公共收益的费用，都用在了业主身上。
“我们的广告收入都用在路面硬化、种植花草、维修灯线等。小区所收的物业费有限，有了电梯广告等费用收入，刚好用来补贴成本。”新家坡小区一名物业人员确认这部分账没有对居民公示过。但业主们认为，每季度的物业费、卫生费、电梯费从来都没有拖欠过，何来“补贴物业管理”和公共设施维修?
记者在采访过程中发现，各个小区物业公司不公布公共区域广告收益是普遍现象。多数物业公司工作人员大都以“不知道”、“不清楚”、“负责人不在”以及“等问清楚了再回答”等言辞搪塞。电梯广告收益似乎在众多小区物业眼里成了一本说不清楚的“糊涂账”，并且显得格外敏感。
不少物业公司表示，电梯广告收益很少，具体金额不便告知，也拒绝出示收支账本。一位物业公司人员说，广告收入不告知业主，这几乎是行业的潜规则，可以说是物业的灰色收入，见怪不怪了，只是业主们没有留意而已。
声音 律师建议业主可通过法律途径维权
陕西合恒律师事务所主任律师李志山说，电梯首先属于广大业主所有，委托物业公司管理，并交纳了管理费用。《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。国务院颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。2010年6月1日起施行的《西安市物业管理条例》第七十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
但现实生活中，由于大多数小区没有成立业主委员会，加上业主法律意识不强，物业将公共区域的收益情况隐瞒而不告知业主，并私自支配这笔收益费用，已经成了普遍现象，许多业主对该部分收益的去向并不清楚。针对这种情况，业主委员会可以向物业管理行政主管部门投诉，对物业公司的行为进行处罚、纠正，还可以联合业主直接向法院起诉，请求公开共有部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配，或者向物业公司把这笔本属于广大业主的钱要回来。没有业主委员会的小区，应尽快召开业主大会，成立业主委员会，同时要对公共区域的经营行为进行监督，决定这部分收益的具体用途。
现状 现行物业管理法规存在“修补空间”
西安市房管局物业管理办公室相关负责人说，目前，西安市成立了业主委员会的小区占全市小区总量的五分之一，2010年6月1日起施行的《西安市物业管理条例》中虽然明确了小区公共收益属全体业主所有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，但没有明确规定是否要向业主公示。业主对于这部分公共收益的支配如果有异议或者产生质疑，可以向所在区县物业管理行政主管部门进行举报、投诉。对于维修专项基金的用途，可以到各区县相关部门查询。
该负责人说，近期，西安市法制办正在对现行的《物业管理条例》进行修改，他们对此也提出了建议，进一步规范各方面的行为，更加明确业主委员会、业主、物业等各自的责任、权利和义务。比如首次业主大会筹备组成员是否可以作为首届业主委员会委员人选?业主是否可以通过手机信息、电子邮件等方式进行投票，参加业主大会表决?物业服务企业是否可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备善意经营?物业服务企业应该对小区公共收益进行公示等。
措施 正修订物业管理条例 要求公共收益须公示
西安市政府法制办目前在网站上公示了关于《西安市物业管理条例(修订草案)》(征求意见稿)征求意见的公告，其中第七十四条明确了物业服务信息公示的规定，即物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;水、电等公共能耗总量及费用分摊方式;共用部位和共用设施设备经营所得收益;法律法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息等都应当及时公示和更新。
第一百一十条明确了物业服务企业为公示相关事项的责任，违反本条例第七十四条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
案例 沈阳一小区居民依法讨回26万元广告收益
3月15日，沈阳市中级法院公布了2015年十大经典案例，其中一个案例，讲的就是物业公司在电梯等公共区域发布广告，收益最终应该归谁的问题。该案例称，沈阳市大东区鹏利花园AB区楼道、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业26万余元。
该小区业委会认为，物业在未经业主同意情况下，利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反了《物业管理条例》。物业则称，成本逐年增加一直亏损运营，这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足的部分。虽然物业公司解释很多，但法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。