你知道什么是“物业公共收益”吗？在我们的调查中，很多业主对此“摇摇头”，但如果提到小区电梯广告，业主才会恍然大悟说一声“哦，看过”。至于这部分收益有多少，谁在用，多数业主一无所知。而事实上，我们小区里的公共收益部分还有很多。

　　南海区在今年4月份就出台了相关管理办法，要求每个小区规范化公示公共收益，但就记者调查来看，多数小区物管都不愿大大方方将这份数据交给业主查看。

　　而与此相对应的是，我们的电梯广告已经被作为一种新媒体形式在佛山五区发展迅速，在成熟楼盘日渐增多、可供收益部分不断增长的今天，我们是不是更有权利知道这部分资金去向何方呢？

　　调查：公共收益？没在意，不清楚

　　“公共收益是什么？”在记者解释完公共收益的范畴后，家住唐园某住宅的李先生表示，尽管周边的交通、市场配套齐全，但是旧小区自身配套少，可以加以利用且经营的地方几乎没有。“我们这里没有公共停车位，大家都是自行停在楼下，也不需要交租金。”

　　相比之下，有一定规模的小区，可用作经营的公共空间就“宽裕”了很多。记者走访怡景丽苑、丽日玫瑰、怡翠玫瑰、汇银·奥林匹克等楼盘，配套和规划的完善，物管的经营，为其公共部分的充分利用带来机遇。篮球场、泳池、公共车位出租，电梯广告等公共收益也及时“补贴”了小区在保养和维护上的开销。

　　采访中，对于公共收益有80%的受访业主表示不清楚，不了解。还有一部分业主则表示，知道有公共收益的存在，但对收支情况没在意。

　　“我们小区有电梯和灯箱广告，有时还会摆设展位，促销产品。”家住南海丽雅苑的张先生表示，但问及有无定期公示时，张先生则显得不太清楚，“应该有吧”；而家住怡景丽苑的吴小姐告诉记者，小区收益情况有业委会监管，所以没太在意。

　　目前，很多业主都意识到小区内绿地、道路等公共部位，公共设施属于业主共有，但关于“共有”背后的收益，知道的却不多。相关业内人士表示，近两年，不少城市关于小区公共收益的争端案例在上升，很多情况下是因为业主对公共收益知之甚少，监管不善所引起的，这笔账最终变成了糊涂账。

　　公示：多物管不愿提供明细给业主

　　禅城：个别定期公示，但数据太笼统

　　记者就公共收益的经营问题向禅城部分物管公司了解情况，很多答复都只表示有定期公示，并不愿做详细说明。不过在部分小区的公示栏中，记者并没有看到所说的这些公示文件。

　　“除了我们的水电公摊费等，物管公司还会季度性公示小区的收支情况，但都是几条大数，并没有明细。”家住城南某小区的廖女士告诉记者。

　　位于城南板块一大型品牌楼盘的物管处相关负责人告诉记者，他们每两个月会公示一份物业管理服务工作报告，里面会有关于公共收益的总数和支出的总数，但很明细的内容就没有。

　　桂城：“公示过，但个人来查账是不给看的”

　　今年4月，南海区率先实行了《佛山市南海区国土城建和水务局关于物业共用部分经营收益公示暂行办法》，《办法》中还附有非常明晰的《物业共用部分经营收支情况表》，列出了共用车位收入、电梯广告收入等14项，物管公司可以将收益明晰对应填入。但从记者对桂城几个楼盘调查来看，几乎没有一个物管公司愿意主动将这份明细提供给业主查看。

　　“我们之前有在公告栏公示过的，不过现在可能撕掉了，下半年的明细还没出来”，当记者去到江南名居、兴业新村、丽雅苑小区物管处询问时，得到的答案几乎都与此相似。

　　“公告栏里有就有，没有就没了，我们这里没有留底的，”江南名居物管处的工作人员告诉记者。

　　“下半年的还没有出来是吧，那我想看看上半年的收益表可以吗？”记者以业主身份向丽雅苑物管处工作人员询问。该工作人员一开始表示可以，但说要下午才能查到。当天下午该工作人员回复，“我们的收益明细是一年公布一次的，今年的还没出来，你到年底再来看吧。而事实上按照南海区的管理办法，收益明细应该每季度公布一次。

　　当听说要看收益明细，兴业新村物管处的工作人员语气有些不耐烦，“我们半年公布一次的，业主个人来是不给看的，个人不能来查账的。” 　无一例外，每个物管工作人员都将收益公示理解为“查账”，对记者的要求显得十分警惕。

　　公共收益是全体业主所有的

　　所谓小区公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如电梯广告、户外灯箱广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；因损坏小区的公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。

　　广东提德律师事务所律师罗曼纳认为，物业共用部分属于我国《物权法》建筑物区分所有权中的专有部分之外的共有部分，属于全体业主共有，业主享有共同管理、收益的权利。

　　《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　因此，物业共用部分经营收益属于共有物业的共有权产生的收益，属于全体业主共同所有。物管无权将共用部分经营收益作为经营收入归自己所有。但可以根据业主大会制定的管理规约进行使用。

　　市建设局的相关负责人表示，小区公共收益的使用和管理要遵循以下原则：一是要用于小区公共事务或经全体业主同意的事项；二是收益必须透明、公开，需定时公示。此外，还需要开设专门账户，进行有效管理。“南海的措施成熟后，我们会逐步在全市推行，用以规范业委会和物业企业行为，切实维护业主的权益。”

　　揭秘

　　物业公共收益是归全体业主所有的，既然物管遮遮掩掩，那就我们自己来算算吧，以一个3000户左右的小区为例。

　　公共区域停车费：

　　大致120个，每晚每个车位收费6~8元，车位使用基本饱和，一年下来收入有约25万元。有的小区实行月租，按每月150元租金来计算，一年的车位出租费有20多万元。

　　灯箱及电梯广告：

　　假设小区大约有电梯广告牌200块，每块电梯牌的收益是每月40元，那么一年下来就是9.6万元。

　　游泳池、球馆等健身设施：

　　一个运营还可以的羽毛球馆，除去人工、电费等，一年纯利润大约有8万元，会所、泳池收益一年约5万元。

　　场地费：

　　以小区门口广场对外租赁为主，周六日较多，对外租赁费一天1000元，一年就是10万元。

　　合计下来，一个中等楼盘一年收益少则30万，多则50~60万元。

　　做法1：收入直接打入业委会账户

　　与其他对财务公示遮遮掩掩的小区相比，南海文华北路的星晖园则显得坦荡荡。小区内的两个宣传栏是星晖园的“账务公开专刊”。不仅“月度收支情况明细”“公共收益月度收支明细”赤裸裸地张贴出来，连“未欠费业主名单”“欠缴费用单元列表”都一并示众。

　　其中，“公共收益月度收支明细”表清晰地展示小区的公共收益运作流程：该小区每月平均有5万元左右的停车费及2000多元的场地租用费收入。物业在抽取收入的10%后，再扣除1.5万元及相应税金，剩余全部归还业主委员会。此外记者注意到，这份月月更新的专刊并没有覆盖“旧账”，只是将“新数”添在后面。小区雍城物业的肖立志经理称，这是为了方便业主进行对比，更清楚地了解每个月的收支变化。

　　“物业时刻受业主和业委会监督，不敢马虎。”肖经理说。原来，小区业主曾因公共收益问题与物管起过纠纷。后于2010年8月成立了业主委员会，自此业委会与物业公司约定，公共收益可交由物业代理，物业可抽取收益的10%，其余则需移交业委会。“我们小区业主对物业管理比较关心，维权意识比较强，常常透过业委会传达意见，甚至直接跑上经理办公室。”肖经理称，这也是星晖园对公示账单如此大方的缘故。

　　记者在采访中亦发现，该小区大部分业主都知道“公共收益”，也有关注每个月的收支情况，其中便有60多岁的周姨。“当然关心啦，这么大笔钱，而且是关系到我们业主的利益。每个月他们公布这笔数，我们都会来看看。”

　　做法2：收益怎么用业委会说了算

　　物业将大部分公共收益还给业主后，能怎么用，就是业委会来决定的了。

　　“业主兼职做委员会的工作，需要办公费。另外业委会定期举行的业主大会、换届选举活动也都需要经费的。”和基花园业主委员会周主任向记者透露，委员会共有7名委员，办公费用约2000元/月。剩余的600元用于活动经费。

　　至于小区财务公示，周主任表示物管处只是公布月度日常收支情况，并没有公布公共收益的收支情况。但周主任表示业主们并不介意。“我们业主都知道这个小区的公共收入不会很多。而且我们都委托物管帮我们打理，我们就相信他们，不会去查账。”

　　星晖园业委会的吴主任亦向记者证实，业委会自2010年起每月可收到物业公司财务公示上相应数额的公共收入，目前共计55万左右。另外业委会的收支明细也会每半年公布一次。“业委会的支出包括办公费用、办公室装修、业主大会的活动经费等，目前已支出10多万。估计账户内还有30多万。”

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