春节期间在电视台做了一个节目，和主持人海聊“史上最严广告法对房地产业的影响”。去年广告法修订，媒体关注，全民热议。一些文案中的“好到违反广告法”也一度流行。关于明星虚假荐证、未成年人代言等等焦点议题，很多人都还有印象。 但环顾四周，可以看到我们的广告环境虽然有所净化，但与广告法比对起来，仍有不少差距。我所在的城市，房地产广告随处可见，违反广告法的情况就绝不是个案。 如果说法律抽象而原则，各类实施细则就具体多了。广告法修订完成至今，该出台的细则基本上也已到位。去年12月30日，国家工商总局公布了《房地产广告发布规定》，并已于今年2月1日起施行。 和别的广告相比，房地产广告对消费者消费心理的影响可能更大。房产市场上，多数是期房。房产置业者在决定买房时，往往还看不到真实的房子。他凭什么决定是否购买?未见房产，先看广告。因对广告语的理解有异而闹出纠纷的案例，时有所闻。规范房地产广告，太有必要了。 根据广告法和国家工商总局的新规，在房地产广告中，不能使用“最佳”“最优惠”这样的极限用语，而且也不能使用诸如“买房子送户口”“10分钟到动车站”等这样的促销用语。很多开发商为之叫屈，辩称我宣传的是实情，为啥不让我说?如“送户口”的宣传，去年4月，海口市政府通过了《关于进一步规范购房入户条件的实施意见》，现在还在有效期内。这个“意见”明确购买新建商品房面积在60到90平方米的申请登记户口人数总计不超过2人，面积在90至120平方米的入户不超过3人，面积在120平方米以上入户不超过5人。这不就是俗称的“买房子送户口”吗? 但法律法规确实这么规定了。这些禁令的主要用意恐怕还是为了避免将来可能会发生的纠纷。开发商也不是完全没有办法来展示自己的“政策优势”。地方政府是有规定，你可以宣传地方政府的相关政策，只是根据法律，不能在房地产广告中含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 说到底，广告法不管怎么修订，也不管是“史上最严”还是“史上更严”，无非是要规范和促进广告的真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。在此原则之下，应该做的，似乎是对虚假广告的惩处，而不是绞尽脑汁去列举哪些不能被写入广告语。 就说新规明确“不能以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”这一条，一个项目，它的确距离市中心5分钟车程，照此宣传并不会对消费者造成误导。如果广告主硬要将“5分钟车程”解释为“5分钟高铁车程”，那是欺骗无疑，处罚它并无太大疑义。 又如“学区房”这样的宣传，现在也被禁止。只是“学区房”又不是开发商造成的，它是教育资源的历史积淀和配置不均衡的产物。“学区房”事实上影响了房产的市场价格，你不许它做广告，它仍然是个实定的存在。 去年“史上最严广告法”出台之后，曾赢得掌声无数。当然，我也为它点赞。但这并不表示我赞同修订后广告法的所有条款。“史上最严”，不应该严在禁令多，而应该严在法律责任无缝覆盖。这部“史上最严”的广告法能否达到史上最佳的法律效果，更在于我们的执法能不能同样做到“史上最严”。 从各色广告载体上仍不时能看到违法广告这一点上，执法部门对“史上最严广告法”明显准备不足。引入最严惩罚来震慑广告违法者，并预防后来者，无可厚非。及时检查执法效果，总结执法经验，为未来的修法提供实证数据，这是目前广告法实施过程中应该做到的。(作者系海南大学法学院副教授)

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